Byta hyresrätt när hyran höjs – uppsägningstid, förhandling och flyttkostnad

Vad höjningen betyder i kronor

De första skiljemannarekommendationerna för 2027 har legat kring 3 procent, och SCB redovisade att hyrorna steg med i genomsnitt 3,3 procent mellan 2025 och 2026. För Stockholms stad finns i skrivande stund ingen offentliggjord nivå för 2027, och vi gör ingen prognos för den. Tabellen nedan räknar därför med 3 procent som ett rent räkneexempel. Utgångshyrorna är valda för att spegla vanliga nivåer: 10 600 kr motsvarar SCB:s genomsnitt för en trea i Stor-Stockholm och 12 000 kr samma exempel som i vår nyhet om skiljemannabesluten. Hyran för just din lägenhet kan ligga både över och under.

Om du tycker att höjningen är fel

I de flesta hyresrätter förhandlas hyran kollektivt mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, och den överenskomna nivån gäller då även för dig. Sedan den 1 januari 2023 finns dessutom en oberoende tvistlösning där skiljemän kan lämna rekommendationer när förhandlingarna strandar. Om du ändå anser att din hyra är oskälig finns det möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Reglerna skiljer sig beroende på om din lägenhet omfattas av en förhandlingsordning och om hyran redan är förhandlad. Vi beskriver det här bara generellt: läs på hos hyresnämnden via Domstolsverket och hos Hyresgästföreningen innan du agerar, och kontakta dem om du är osäker. En prövning tar tid, och utfallet är inte givet. Det är också klokt att se höjningen i ett större perspektiv. En höjning på några hundra kronor i månaden är kännbar, men den drabbar oftast hela beståndet. Att flytta till en annan hyresrätt betyder inte automatiskt en lägre hyra, särskilt inte om den nya lägenheten är nyproducerad eller nyligen renoverad.

Uppsägningstid och dubbel hyra

Huvudregeln för ett tillsvidareavtal är tre kalendermånaders uppsägningstid. Säger du upp avtalet före ett månadsskifte löper det ut vid månadsskiftet tre månader senare. Säger du upp den 20 oktober löper avtalet alltså ut den 31 januari. Uppsägningstiden är den post som oftast avgör om en flytt lönar sig. Om du får en ny lägenhet med tillträde den 1 november men inte blir av med den gamla förrän den 31 januari betalar du två hyror i tre månader. Den kostnaden kan på en gång äta upp flera års hyreshöjningar. Det finns tre vanliga sätt att minska glappet. Du kan be hyresvärden släppa dig tidigare om de har en ny hyresgäst på väg, men de är inte skyldiga att gå med på det. Du kan föreslå en ersättare som tar över kontraktet, vilket vissa värdar accepterar. Eller så kan du byta lägenhet direkt med någon annan, vilket beskrivs i nästa avsnitt. Hur uppsägningen och avflyttningen fungerar i praktiken går vi igenom i guiden om att flytta i hyresrätt.

Bytesrätt och byteskedjor

Ett lägenhetsbyte innebär att du och en annan hyresgäst tar över varandras kontrakt. Hyresgästen har enligt hyreslagen under vissa förutsättningar rätt att byta sin lägenhet mot en annan bostad, om bytet har beaktansvärda skäl och kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Om värden säger nej kan hyresnämnden ge tillstånd. Exakt vad som gäller i ditt fall bör du kontrollera hos hyresnämnden eller Hyresgästföreningen. Fördelen med ett byte är att uppsägningstiden försvinner, eftersom bytet sker ett bestämt datum och båda kontrakten övergår samtidigt. Nackdelen är att det kan ta tid att hitta en motpart som vill ha just din lägenhet, och att bytet kräver godkännande. I byteskedjor med tre eller fler parter blir logistiken mer krävande. Alla flyttar samma dag, och om en part drar sig ur faller hela kedjan. Planera därför flytten så att den kan genomföras på en dag och boka flytthjälp tidigt, eftersom slutet av månaden är den mest efterfrågade tiden. Behöver du hjälp med själva bärandet vid bytet kan du boka flytthjälp hos Flexflytt i Stockholm, som hanterar hyresrättsflyttar inom länet. Är bytet också ett tillfälle att byta storlek kan du jämföra flyttkostnaden för olika bostäder i guiden om vad en flytt kostar för etta, tvåa och trea.

Vad själva flytten kostar

Flyttkostnaden är den andra stora posten i kalkylen. Tabellen utgår från referensen 595 kr/h och person före RUT och att allt i exemplet är arbetskostnad. Bil, material och eventuell städning tillkommer, och priserna kan variera kraftigt mellan firmor och datum. RUT-avdraget gäller arbetskostnaden, med 50 procent av arbetskostnaden, tak 75 000 kr per person och år. Hur avdraget räknas fram på en faktura visar vi i guiden med räkneexempel för RUT-avdrag vid flytt.

Brytpunkten: bo kvar eller flytta

För att flytten ska löna sig rent ekonomiskt måste den nya lägenheten vara så mycket billigare att besparingen över tid överstiger engångskostnaderna: flytten, eventuell dubbel hyra, flyttstädning och mindre poster som adressändringar, nya gardiner och abonnemang. Brytpunkten är antalet månader innan besparingen har betalat engångskostnaderna. Tabellen visar tre exempel. I alla tre flyttar hushållet från en trea med hyran 10 918 kr efter höjningen. Notera hur stor skillnad dubbel hyra gör: utan överlapp kan en flytt till en något billigare lägenhet vara lönsam inom ett år, medan en månads dubbel hyra skjuter brytpunkten flera år framåt om besparingen är liten. Slutsatsen är att hyreshöjningen i sig sällan räcker som skäl att flytta. Det som avgör är hyresnivån i den nya bostaden och hur mycket överlapp du kan undvika. För att sätta din egen kalkyl i en mall kan du använda flyttbudgetguiden.

Andra skäl än pengar

Även när kalkylen inte går ihop kan det finnas goda skäl att flytta: en kortare resväg till jobbet, en lägenhet som passar familjens storlek bättre, närhet till skola eller anhöriga. Restid har också ett pris. Sparar du en halvtimme om dagen i pendling blir det över hundra timmar om året. Omvänt finns det skäl att bo kvar trots höjningen. Ett förstahandskontrakt i ett eftertraktat område är svårt att ersätta i Stockholm, och kötiden i bostadskön går inte att få tillbaka. Den som lämnar en hyresrätt med rimlig hyra kan få det svårt att hitta något jämförbart. Gör därför kalkylen i två steg: först den ekonomiska brytpunkten, sedan en ärlig bedömning av vad du vinner och förlorar i vardagen.

Så fattar du beslutet i 12 steg

Stegen nedan hjälper dig att gå från hyresavi till beslut med alla kostnader på bordet. Alla belopp i guiden är exempelantaganden.

1. Läs hyresavin och räkna ut höjningen i kronor per månad och år.
2. Kontrollera om hyran är förhandlad kollektivt eller fastställd på annat sätt.
3. Läs på hos hyresnämnden och Hyresgästföreningen om du anser att höjningen är fel.
4. Bestäm vilken hyresnivå och storlek en ny lägenhet behöver ha för att vara intressant.
5. Sök i bostadskön och på bytesmarknaden efter lägenheter i den nivån.
6. Ta reda på uppsägningstiden i ditt kontrakt och räkna ut när avtalet skulle löpa ut.
7. Undersök om ett direkt byte eller en byteskedja kan undvika dubbel hyra.
8. Be om offert på flytten och räkna ut kostnaden efter RUT.
9. Lägg till flyttstädning, adressändring och övriga engångskostnader.
10. Räkna ut brytpunkten i månader mellan besparing och engångskostnader.
11. Väg in restid, boendekvalitet och värdet av ditt nuvarande kontrakt.
12. Fatta beslutet och säg upp kontraktet skriftligt först när den nya bostaden är klar.